Identifier le terrain ou l’immeuble à transformer
Lorsqu’un architecte reçoit une mission architecturale pour la réalisation d’un projet de construction ou de rénovation – transformation, une de ses premières préoccupations essentielles portera sur le terrain affecté à la construction ou sur l’immeuble à rénover ou à transformer.
En effet, l’architecte est débiteur d’une obligation d’information au maître de l’ouvrage, mais pour bien informer il faut d’abord s’informer. Distinguons deux hypothèses:
1 - Le terrain à bâtir
L’architecte doit recueillir trois types d’informations :
- Le statut juridique du terrain. A qui appartient-il, quels sont les droits réels (tels que droits de propriété, usufruit, emphytéose, superficie, etc.) et personnels (location, etc.) qui s’exercent sur ce fonds? Est-il soumis à des servitudes légales ou conventionnelles (exemple: servitude non aedificandi, servitude de passage, etc.)? Ces informations pourraient être recueillies auprès du notaire, mais également auprès des administrations compétentes (commune, pompiers, etc.) particulièrement en ce qui concerne les dispositions légales qui régissent la situation du terrain en matières d’urbanisme et d’environnement du territoire.
- Le statut environnemental. Quelles sont les dispositions à prendre pour respecter les droits légitimes des voisins, (notamment mitoyenneté, jours et vues, distances des plantations, etc.)? Quel impact la construction projetée aura-t-elle sur le voisinage en termes notamment de lumière et d’ensoleillement? Quels seront les nuisances prévisibles durant la construction (bruit, poussière, passage, etc.)? L’architecte doit impérativement prendre contact, dès que possible, avec les voisins pour régler ces questions, mais aussi pour interroger les voisins sur les conditions de vie du voisinage et même sur la nature des sols environnants.
- Le statut géotechnique du terrain. Il s’agit des caractéristiques du sol et du sous-sol. L’architecte fera procéder aux essais de sol, ce qui est du reste imposé par les compagnies d’assurance de la responsabilité civile professionnelle de l’architecte.
2 - Rénovation et / ou transformation d’un immeuble existant
L’architecte recueillera les mêmes types d’informations que celles qui sont rappelées ci-avant. De plus, l’architecte inspectera minutieusement l’immeuble afin d’en vérifier l’état et les caractéristiques (par exemple : l’immeuble est-il infecté de mérule ou autres bestioles doryphages?). Combien de fois ne voit-on pas de coûteuses rénovations ruinées à cause d’un problème de stabilité, d’étanchéité ou de mérule! Avant de lancer le maître de l’ouvrage dans des projets de parachèvements, il convient d’abord de le guider vers un assainissement du gros œuvre.
Ces informations préalables sont indispensables à tout projet immobilier et en constituent une condition incontournable de réussite. Par ailleurs, conformément aux règles de preuve en matières civiles et en vertu du principe de traçabilité, faut-il rappeler que toutes les démarches entreprises par l’architecte doivent être confirmées par écrit, tant en ce qui concerne leur réalisation que le résultat obtenu en termes d’information et de décision?
Jean-Pierre VERGAUWE, avocat
jan 2008
www.jpvergauwe.be
